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Guía de la Hipoteca para tu Primera Vivienda 2026

Todo lo que necesitas saber antes de firmar tu primera hipoteca: tipos, gastos, condiciones y trucos para ahorrar

Tipos de hipoteca: fija, variable o mixta

La primera gran decisión al pedir una hipoteca es elegir el tipo de interés. La hipoteca fija mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, por lo que tu cuota mensual no cambia nunca. Su gran ventaja es la tranquilidad: sabes exactamente cuánto pagarás dentro de 10 o 20 años, sin sorpresas si suben los tipos de interés. Como inconveniente, suele partir de un tipo algo más alto que una variable en el momento de la firma, y si los tipos bajan mucho no te beneficias de esa bajada salvo que renegocies o subrogues la hipoteca.

La hipoteca variable se calcula sumando un índice de referencia, casi siempre el Euríbor, más un diferencial fijo que aplica el banco (por ejemplo, Euríbor + 0,80%). La cuota se revisa periódicamente, normalmente cada 6 o 12 meses, y sube o baja según se mueva el Euríbor. Suele empezar con un tipo más bajo que la fija, lo que resulta atractivo a corto plazo, pero implica asumir el riesgo de que las cuotas suban si el Euríbor repunta, como ocurrió de forma notable en 2022 y 2023.

La hipoteca mixta es un punto intermedio: durante los primeros años (habitualmente entre 3 y 10) el tipo es fijo, y después pasa a variable ligado al Euríbor. Permite disfrutar de la estabilidad inicial de una fija combinada con la posibilidad de aprovechar tipos más bajos en el tramo variable, aunque exige entender bien en qué momento se produce el cambio y cómo se recalculará la cuota a partir de entonces.

Cuánto puedes pedir de hipoteca

Antes de mirar pisos conviene saber cuánto te va a prestar el banco y, sobre todo, cuánto puedes permitirte pagar sin ahogar tu economía. La regla más utilizada por las entidades y por los asesores financieros es que la cuota mensual de la hipoteca no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales, sumando todos los titulares del préstamo. Superar ese porcentaje aumenta el riesgo de impago ante cualquier imprevisto y suele ser motivo de rechazo en el análisis de riesgos del banco.

En cuanto al importe financiado, la mayoría de los bancos conceden como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda, exigiendo que el comprador aporte el 20% restante con ahorros propios. Para la compra de una primera vivienda habitual algunas entidades ofrecen condiciones algo más flexibles, e incluso financiaciones superiores al 80% en casos concretos (por ejemplo viviendas propiedad del propio banco), aunque esto no es lo habitual y suele exigir garantías adicionales o avalistas.

Gastos asociados a la compra, más allá de la hipoteca

Además del precio de la vivienda y de la entrada, comprar una casa conlleva una serie de gastos que muchas veces se pasan por alto al hacer números. Entre los principales están la tasación del inmueble (obligatoria para que el banco conceda la hipoteca), los gastos de notaría por la escritura de compraventa y de préstamo, la inscripción en el registro de la propiedad, y los honorarios de la gestoría que tramita toda la documentación.

A esto hay que sumar el impuesto correspondiente según el tipo de vivienda: si compras una vivienda usada o de segunda mano pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía entre comunidades autónomas (normalmente entre el 6% y el 10% del valor de la operación). Si compras obra nueva directamente a un promotor, en su lugar pagarás IVA (10% con carácter general) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En conjunto, todos estos gastos suelen sumar entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compra, una cantidad que conviene tener ahorrada además de la entrada.

TIN y TAE: por qué debes comparar siempre la TAE

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje puro que el banco cobra por prestarte el dinero, y es el que se usa para calcular los intereses de cada cuota. Sin embargo, el TIN no refleja el coste real de la hipoteca porque no incluye comisiones ni gastos asociados, como la comisión de apertura o el coste de productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones) que muchos bancos exigen contratar a cambio de una bonificación en el tipo de interés.

La TAE (Tasa Anual Equivalente) sí incorpora esos costes adicionales y ofrece una imagen mucho más fiel de lo que realmente vas a pagar cada año. Por eso, al comparar ofertas de distintos bancos, la TAE es el indicador de referencia: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener una TAE muy distinta si una de ellas exige más productos vinculados o cobra más comisiones. Pide siempre la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada oferta para comparar cifras homogéneas antes de decidirte.

Amortización anticipada: cuándo compensa

La amortización anticipada consiste en adelantar dinero para reducir el capital pendiente de tu hipoteca, ya sea con una paga extra, una herencia o ahorros acumulados. Al hacerlo puedes elegir entre dos opciones: reducir la cuota mensual manteniendo el mismo plazo, lo que alivia tu economía mes a mes, o reducir el plazo manteniendo la cuota, lo que te permite terminar de pagar antes y ahorrar una cantidad considerable en intereses totales. En la mayoría de los casos, si tu objetivo es pagar menos intereses a largo plazo, reducir plazo suele ser la opción más ventajosa.

La ley limita las comisiones que los bancos pueden cobrar por amortizar anticipadamente. Para hipotecas a tipo variable, la comisión máxima suele ser del 0,25% durante los primeros 3 años (o del 0,15% en los primeros 5 años, según la modalidad pactada) y del 0% a partir de entonces. Para hipotecas a tipo fijo, el límite habitual es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% después. Antes de amortizar, revisa siempre las condiciones concretas de tu escritura, ya que pueden variar según cuándo se firmó el préstamo.

Alquilar o comprar: no hay una respuesta única

Antes de lanzarte a comprar, merece la pena plantearse si alquilar puede ser una alternativa más razonable en tu momento actual. La decisión depende sobre todo de tu horizonte temporal (comprar suele compensar si piensas quedarte muchos años en la misma vivienda, dado el peso de los gastos iniciales), de tu estabilidad laboral y personal, y de la relación entre el precio de compra y el alquiler en tu zona. No existe una respuesta universal: cada situación tiene sus propios números y merece un cálculo específico.

Empieza a simular tu hipoteca

Ahora que conoces los conceptos clave, el siguiente paso es poner cifras reales sobre la mesa. Con nuestras calculadoras puedes simular en segundos la cuota de tu futura hipoteca, comprobar cuánto ahorrarías amortizando capital por adelantado, o comparar directamente si te compensa más alquilar o comprar según tu situación concreta.

Las condiciones exactas de cada hipoteca —tipo de interés, porcentaje de financiación, comisiones y productos vinculados— varían según el banco y el perfil del solicitante (ingresos, ahorros, estabilidad laboral y edad, entre otros factores). Antes de decidirte, compara siempre varias ofertas y revisa la FEIN de cada una.