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Calculadora de Rentabilidad de Alquiler 2026
Calcula la rentabilidad bruta y neta de tu piso en alquiler
Antes de invertir en vivienda conviene saber qué rentabilidad real vas a obtener. Con esta calculadora de rentabilidad de alquiler 2026 puedes estimar tanto la rentabilidad bruta y neta del alquiler como el ROI de tu piso de alquiler introduciendo el precio de compra, los gastos de la operación, el alquiler mensual y los gastos anuales. La rentabilidad bruta te da una primera referencia rápida, pero la rentabilidad neta es la cifra que de verdad importa, porque descuenta el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y los periodos sin inquilino. Conocer ambas cifras te ayuda a comparar oportunidades de rentabilidad inmobiliaria 2026 con criterio y a decidir si una operación merece la pena. Recuerda que la rentabilidad por alquiler es solo una parte de la ecuación: la posible revalorización del inmueble y la fiscalidad en el IRPF también influyen en el resultado final de invertir en vivienda.
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Preguntas frecuentes sobre la rentabilidad del alquiler
¿Qué es la rentabilidad bruta del alquiler y cómo se calcula?
La rentabilidad bruta es el porcentaje que relaciona el alquiler anual que cobras con el precio de compra de la vivienda, sin descontar ningún gasto. Se calcula dividiendo el alquiler anual (la renta mensual multiplicada por 12) entre el precio de compra y multiplicando por 100. Es una primera referencia rápida para comparar pisos, pero al no restar gastos siempre ofrece una cifra más optimista de la real.
¿Qué es la rentabilidad neta y por qué es la cifra realista?
La rentabilidad neta descuenta del alquiler anual todos los gastos recurrentes (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino) y divide ese beneficio neto entre la inversión total, que incluye el precio de compra más los gastos de la operación (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría). Es la cifra realista porque refleja lo que de verdad te queda en el bolsillo cada año una vez asumidos los costes de tener el inmueble alquilado.
¿Qué se considera una buena rentabilidad de alquiler en España en 2026?
Como referencia orientativa, en España una rentabilidad bruta entre el 4% y el 7% suele considerarse razonable, según la ciudad y la zona. Las grandes capitales como Madrid o Barcelona tienden a ofrecer rentabilidades brutas más bajas pero mayor potencial de revalorización, mientras que ciudades medianas pueden superar el 7%. Lo importante es fijarse en la rentabilidad neta y no solo en la bruta.
¿Qué gastos tiene alquilar una vivienda?
Los gastos habituales de un piso en alquiler incluyen el IBI, los gastos de comunidad de propietarios, el seguro de hogar (y opcionalmente el de impago), el mantenimiento y las reparaciones, posibles derramas y los periodos en los que la vivienda está vacía sin inquilino. También conviene prever la gestión del alquiler si lo delegas en una agencia. Todos estos costes reducen la rentabilidad neta respecto a la bruta.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF y qué es la reducción del 60%?
Los ingresos por alquiler se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos como el IBI, la comunidad, los intereses de la hipoteca, el seguro o la amortización del inmueble. Cuando el arrendamiento es de vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se beneficia de una reducción del 60% (con condiciones y porcentajes que pueden variar según la normativa vigente), lo que rebaja de forma notable la tributación final.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad y plusvalía o revalorización del inmueble?
La rentabilidad del alquiler mide el rendimiento anual que obtienes por las rentas cobradas en relación con la inversión. La plusvalía o revalorización es la diferencia entre el precio al que compras la vivienda y el precio al que la vendes en el futuro. Esta calculadora solo tiene en cuenta la rentabilidad por alquiler; la posible revalorización del inmueble es una ganancia adicional que se materializa únicamente al vender.